В состав общего имущества помимо всего прочего включаются, в том числе, стояки холодного, горячего водоснабжения, отопления и канализации, расположенные непосредственно в любых помещениях многоквартирного дома. Точкой разграничения ответственности и, соответственно, границей между общими стояками и индивидуальными инженерными системами является первое запирающее устройство (кран) или соединение на ответвлении в помещение с общего стояка.

Предоставление доступа к стоякам

Собственник или наниматель должен обеспечить свободный доступ в любое время суток к общедомовому имуществу, находящемуся в его квартире, для проведения ремонтных работ специальными бригадами управляющей организации, в том числе, в случае если внутридомовые инженерные сети располагаются в стенах или под полами в помещении.

Обязанность по обеспечению собственником помещения доступа к транзитным (общедомовым) инженерным коммуникациям, проходящим через помещение, установлена Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года № 354 (Правила № 354), а также Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (Правила № 170).

Непредставление доступа к общедомовому имуществу при необходимости проведения ремонтных работ является поводом для обращения в суд с целью разрешения вопроса обеспечения доступа к инженерным системам в судебном порядке. При этом в случае причинения вреда по причине непредоставления доступа к общедомовому имуществу с целью проведения аварийно-восстановительных работ до рассмотрения спора в суде, вся ответственность ложится на собственника помещения (ч. 1 ст. 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Восстановление испорченного ремонта

Как правило, собственники помещений в многоквартирном доме с эстетической точки зрения закрывают инженерные коммуникации каким-либо коробом с отделкой декоративными материалами. Действующее законодательство не содержит запрет на выполнение данных работ. Вместе с тем, зачастую возникают споры между собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме и организациями, проводящими ремонтные работы, о том, за чей счёт подлежат восстановлению элементы отделки, выполненные ранее жильцами самостоятельно, закрывающие инженерные коммуникации.

В соответствии с требованиями п. 3.4.5. Правил № 170, положениями пп. «е» п. 34 Правил № 354, доступ к транзитным инженерным коммуникациям, проходящим через помещения, представителей соответствующих организаций по обслуживанию жилищного фонда и городского коммунального хозяйства должен быть обеспечен в любое время суток. Нормами СанПиН 2.1.2.2645-10 (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы») также установлено, что системы отопления должны быть доступными для текущего ремонта и обслуживания.

Учитывая вышеизложенное, восстановление элементов отделки, закрывающих инженерные коммуникации, расположенные в помещении многоквартирного дома и выполненные жильцами самостоятельно, после проведения ремонтных работ не может быть возложено на организацию, проводившую данные работы, и выполняется собственниками либо нанимателями помещений самостоятельно.