Назначенная застройщиком управляющая компания проводит общее собрание собственников (ОСС) традиционно с выдачей ключей будущим жильцам, обеспечивая таким образом практически 100% количество проголосовавших. В первых трёх корпусах как такового очного собрания не проводилось, для пятого же корпуса решили всё-таки провести полноценное собрание и назначили дату очного собрания на 12 ноября и место его проведения — офис заселения (он же офис управляющей компании).

На собрании от управляющей организации (УО) ООО “ПИК-Комфорт” присутствовали:

  • Козленко Евгений — управляющий службы эксплуатации ЖК «Оранж парк»;
  • Мордовин Кирилл — один из управляющих ПИК-Комфорт, представитель по доверенности владельца кладовки ООО “РегионИнвест”.

Желающих поучаствовать жителей было много, около 100 человек. Но, к сожалению, место было выбрано крайне неудачно, маленькое помещение просто не могло вместить всех желающих. Из-за большого количества присутствующих не было слышно спикеров и было очень душно. Многие, кто пришёл чуть позже, вставали с краю и понимали, что все равно ничего не слышно, возможности участвовать в дискуссии нет, поэтому разворачивались и уходили. Возможно, сотрудники ПИК-Комфорт не рассчитывали на такое количество желающих, а может, просто не хотели, чтобы кому-то было вообще удобно.

По итогам удалось получить ответы на некоторые вопросы. Основной же посыл был в том, что УК в повестке ничего менять не будет, голосовать необходимо по тем вопросам, что уже есть. Некоторые жители в ответ на это предложили проголосовать по всем вопросам «Против», сделав исключение только для вопросов по договорам с ресурсоснабжающими организациями. В дальнейшем же уже предложить ПИК-Комфорт свой договор управления для обсуждения.

По итогам инициативными жителями был сформирован обзор обсуждённых на собрании вопросов для ознакомления теми, кто не смог присутствовать.

Из общих вопросов:

  1. Пересматривать какие-либо тарифы и условия договоров ПИК-Комфорт не будет. У нас есть только возможность проголосовать по представленным вопросам.
  2. Договор управления домом составлен с нарушением законодательства, в нем есть приложение №3 (любое приложение является неотъемлемой частью договора), в котором представлен расчет стоимости договора, а в этом расчете присутствуют дополнительные услуги (пункты 4, 5, 6), которых не должно быть в договоре управления домом.
  3. Управляющий ОП подтвердил, что всем собственникам, независимо от того подписал ли он договор управления домом с УО или нет, будет открыт лицевой счет для оплаты коммунальных услуг. На вопрос почему менеджеры говорят, что без подписания договора они не могут открыть лицевой счет — ничего не ответил.
  4. Вопросы ремонта, связанные с перепланировкой, отоплением, подведением воды, подведением слива и электрики, сказали, что нужно (!желательно!) согласовывать с УО, для того чтобы не допустить нарушения установленных технических норм и требований, и для того чтобы не допустить ошибок, которые могут иметь негативные последствия для других собственников.
  5. По распределителям тепла сказали что их будут выдавать, но они их не считают приборами учета и по ним считать оплату не будут.
    Есть закон, обязывающий все ресурсы в новостройках учитывать по индивидуальным приборам учёта, а распределитель тепла при вертикальной разводке отопления заменяет счетчик тепла. Распределитель тепла не показывает количество потребленного тепла, но его показания используются для расчета доли от общедомового счетчика тепла, которая пойдет в индивидуальную оплату по квартире.
  6. Интернет и ТВ провайдер пока будет один. Говорят, что планируют пустить в дом еще несколько провайдеров, и что будут проводить для этих целей отдельное собрание собственников.
  7. По вопросу огороженной территории внутреннего двора под детский сад сказали, что это территория никогда не будет принадлежать жильцам дома, т.е. не будет оформлена как земельный участок под домом, а будет оформлена отдельным участком, который будет арендовать детсад.
    При такой логике рассуждений непонятно каким образом подземный паркинг, который является частью МКД будет находиться частично на одном участке, а остальная его часть на другом участке, и в участке под домом будет дырка в виде другого участка. “Слоеных пирогов” из земельных участков быть не может и в одном месте на участке одновременно находится разные объекты тоже не могут.
  8. К подъездам 4 и 5 секции подъезжать на машине для выгрузки стройматериалов по тротуару нельзя. 

По домофону:

Согласно документации компании производителя, на этажах должны быть установлены сетевые коммутаторы и в квартиры должен быть проведен отдельный ethernet кабель для подключение абонентского устройства домофона. Сейчас в квартиры выведены кабели (телефонный и коаксиальный видео) для подключения аналоговой домофонной системы, которые бесполезны для цифрового домофона (ip-домофон), то есть подключить абоненское устройство (трубку или видео-панель) в квартире нельзя. Домофон должен обеспечивать автономную связь между вызывной панелью входной двери и абонентским устройством в квартире — это его традиционная и основная функция. У ip-домофона, как цифровой системы, есть дополнительная возможность связи с мобильным телефоном через интернет. Но это дополнительная возможность, которая Застройщиком и его УО выдаётся за его основной режим работы. Если у человека кнопочный телефон (у многих пожилых людей такие), или интернет не работает или плохая связь, разрядился телефон или у вас его нет вообще, то вы получаете неработающий домофон. Этот режим работы не может полноценно заменить абонентское устройство.

Представители УК обещали выяснить:

  1. Должны ли быть проведены коммуникации от вызывной панели домофона по этажам и в квартиры для подключения абонентских устройств;
  2. Можно ли приспособить те провода что уже выведены в квартиры для подключения абонентского устройства, хотя бы трубки;

P.S. В ЖК Мещерский лес ПИКом установлены такие же ip-домофоны и при этом проложены все необходимые коммуникации для подключения абонентских устройств в квартирах.

По некоторым вопросам повестки:

Вопрос № 13. Утвердить единовременный разовый платеж за услугу “Вывоз строительного мусора” в размере: 

  • 149 руб. с кв.м. общей площади помещения для помещений с отделкой
  • 249 руб. с кв.м. общей площади помещения для помещений без отделки

Представители УК утверждают, что даже при положительном решении собрания по данному вопросу, если собственник предоставит договор с другой организацией на вывоз строительного мусора, то он будет освобожден от оплаты этой услуги.

По квартирам с отделкой, говорят, что по закону они обязаны заключить такой договор и их устроит любой формальный договор с другой организацией на вывоз строительного мусора, на любую сумму, чтобы освободить собственника от оплаты этих услуг.

За обращение с ТКО будет отдельная ежемесячная плата независимо от этого договора.

P.S. Что будет в действительности при положительном решении собрания по этому вопросу не понятно. То, что сказали, это не более чем обещания. Вполне возможно, что выставят всем счета и будут требовать оплату.

Вопрос № 14. Утвердить ставку за дополнительную услугу “Обеспечение безопасности” в размере 12,09 руб. с кв.м. общей площади помещения (машино-места) ежемесячно.

Это групповая услуга. Охрана под каждый корпус не выделяется. Говорят, что сейчас по 1 и 2 корпусу 7 охранников (постов), если добавится 5-й корпус, то будет 10 охранников на 3 корпуса. С какой периодичностью они делают обходы сказать не могут.

Есть одна мониторная на весь ОП, там сидит охранник и следит за камерами со всех корпусов.

Говорят, что охранники будут заходит в подъезды и на паркинг, но в это не верится, так как по 1 и 2 корпусу они этого не делают, а в предмете договора указана охрана только придомовой территории.

Инициативная группа собственников захотела составить свой договор на охранные услуги, согласовать его с УО, и вынести для утверждения на следующее собрание собственников, которое будет специально для этого проведено. Просили голосовать против по данному вопросу.

Если прикинуть стоимость услуг ЧОП и прибыль УО, то имеем: в 3-х корпусах 2256 квартир, в среднем оплата с каждой квартиры 750 руб. в месяц (считал по 5 корпусу, исходя из обмеров БТИ и предлагаемой ставки за кв. метр), общая сумма оплаты за охрану = 1 694 250 руб. ЧОПы берут оплату своих услуг исходя из количества постов, стоимость за пост 75-95 тыс. руб. в месяц. Наши условия соответствуют минимальной стоимости поста, т.е. 75 тыс. руб. в месяц. У нас 11 постов, таким образом сумма оплаты услуг ЧОП = 825 000 руб. в месяц. А прибыль УО соответственно примерно столько же, и равняется половине от стоимости за охрану для собственников, и это при том, что УК просто перепродает нам услугу, которую оказывает другая организация. 

Вопрос № 15. Утвердить ставку за дополнительную услугу “Обслуживание систем безопасности” в размере 3,25 руб. с кв.м. общей площади помещения ежемесячно.

В эту стоимость включено обслуживание систем видеонаблюдения и ip-домофонии.

В договоре управления домом в работы выполняемые УО включен пункт “Техническое обслуживание системы контроля и управления доступом”, работа этой системы обеспечивается ip-домофоном. На вопрос, почему берется двойная плата за обслуживание одной и той же “железки” (в договоре управления и в договоре на доп. услугу) ничего вразумительного ответить не смогли. Мол ваше право голосовать против, но в противном случае пригрозили отключить мобильное приложение.

Вопрос № 16. Утвердить размер платы за содержание машиноместа в подземной автостоянке в размере 69,26 руб. с кв.м. общей площади машиноместа. Плата за содержание машиноместа не включает в себя расходы на холодную и горячую воду, электроэнергию и водоотведение, потребляемые в целях содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Спросили почему такой тариф, когда в соседних домах по таким же паркингам действует тариф, утвержденный администрацией города — 37-38 руб. Сказали что тариф обусловлен качеством услуг, оказываемых УО. 

Если по этому вопросу будет отрицательное решение собрания, то будет применяться тариф, утвержденный администрацией города, т.е. 37-38 руб.